Для чего нужна оценка квартиры при оформлении ипотеки?

Содержание статьи

 

При обращении в банк, в целях получения ипотечного кредита, одним из необходимых требований является оценочная стоимость недвижимости. Оценка квартиры для ипотеки – это страховочный шаг не только для банка, но и, в первую очередь, для кредитополучателя.

Что такое оценка квартиры?


Оценка недвижимости для ипотеки – это определение ее рыночной стоимости на данный момент. Производится она путем подбора сходных объектов, с идентичными характеристиками. При этом используют три подхода:

 

  • Рыночный – в процессе его определения используют аналоги на рынке недвижимости;
  • Доходный – учитывает возможную прибыль, при коммерческом использовании;
  • Затратный – выражает стоимость строительства, учитывая амортизацию и издержки.

 

Нужна оценка квартиры при получении ипотеки, или нет такой необходимости, вопрос не стоит (закреплено законодательными актами Российской Федерации). Результат влияет на решение финансовой организации, о сумме выдаваемого кредита, либо об отказе в выдаче запрашиваемой ссуды.

Алгоритм оценки квартиры для ипотеки


Шаг 1


Посещение независимой оценочной компании, в целях установления действительной стоимости ипотечной квартиры. При составлении договора для оказания данной услуги, необходимо предоставить следующий пакет документации (нотариально зарегистрированные копии):

 

Оценка квартиры для оформления ипотеки

 

  • паспорт основного заемщика
  • документ с государственной регистрацией, удостоверяющий право владения данной жилплощадью (договор мены, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.)
  • удостоверенные БТИ – экспликация жилого помещения и поэтажный план; паспорт кадастровый (либо выписка из него);
  • сведения о характере перекрытий (жилые постройки до 1960 г.);
  • справку, свидетельствующая, что собственность не носит аварийный характер, не требуется кап.ремонта с отселением (дома, возведенные до 1970 г.);
  • договор о долевом участии (если квартира еще строится).


Шаг 2


1.    Осмотр и фотографирование оценщиком квартиры (лучше всего производить в дневное время, чтобы выявить недостатки).

2.    Составление отчета оценочной компанией и передача его заказчику.


Вопросы, которые часто задают при оценке квартиры для ипотеки:

 

  • Кто должен оплачивать услуги оценочной компании?
  • Оплачивает оценку целиком и полностью заемщик, он и является заказчиком, после обращения, при подписании договора.
  • Сроки – оговариваются персонально, в основном от 1 до 5 дней (после оформления договора), в некоторых ситуациях оценщик может пойти на встречу и выполнить работу в течение суток, но за срочность придется доплатить.
  • Кто делает оценку квартиры при ипотеке?


У каждого банка существует свой список аккредитованных независимых оценщиков, это могут быть как фирмы, так и индивидуальные предприниматели. К каждому из них финансовые организации предъявляют особые требования, соответствие которым четко соблюдается.

 

Оценка недвижимости для ипотеки

 

Помимо всего этого, компании прошедшие аттестацию в финансовых учреждениях, имеют сертификат участия в СРО оценщиков (саморегулируемые организации на рынке недвижимости), лицензию на право осуществления оценочной деятельности, страховой полис гражданской ответственности (с минимальной суммой 300 т.р.).


Средняя стоимость проведения процедуры оценки, в целях ипотечного кредитования, по крупнейшим городам России:

 

  • Санкт – Петербург    7 тысяч рублей
  • Москва    5 тысяч рублей
  • Новосибирск     7 500 рублей
  • Екатеринбург    2 тысячи рублей
  • Челябинск    3 500 рублей
  • Томск    2 тысячи рублей

Структура отчета по оценке недвижимости


Требования в обязательном порядке применяемые к отчету об оценке недвижимости, согласно законодательным актам Российской Федерации: выводится на бумажный носитель, прошивается и закрепляется печатью, каждая страница нумеруется и апостилируется оценщиком (оценщиками).

 

Отчет об оценке недвижимости

 

Состоит он из нижеописанных разделов:

 

  • нумерация и датировка;
  • данные о заказчике оценки и самом оценщике;
  • поручение на оценку, согласно требованиям государственных стандартов оценки;
  • стандарты, употребляемые при выполнении оценки, и допущения;
  • описывание объекта оценки (указать список употребленных документов);
  • отображение процесса оценки;
  • обзор биржи аналогов, причин, воздействующих на ценообразование;
  • факты и решения, повлиявшие на окончательную величину (основание для проведения оценки; идентификационные параметры объекта оценки; обобщающий результат (произведенный при исследовании всех возможных подходов и методов оценки); окончательная сумма стоимости объекта; ограничения и пределы действия стоимости, принятой за итоговую);
  • приложения (правоустанавливающие документы, акты), фотографии.


Также в докладе об оценке отражают ликвидационную ценность, по которой финансовая организация, в случае невыплаты заемщиком кредита, сможет осуществить продажу квартиры.


Номинальное количество страниц – 25-30. Ознакомление с финальным результатом предпочтительно проводить на месте, при получении, во избежание спорных ситуаций.

Требования банков


Требования Сбербанка, предъявляемые при оценке ипотечных квартир

 

  • Условия содержания жилья.
  • Наличие, либо отсутствие балкона (лоджии).
  • Площадь каждого из отдельных помещений.
  • Высотность потолков.
  • Соответствие реальной планировки жилплощади с заявленной в экспликации.
  • Техническое состояние коммунальных систем (электроэнергия, водоснабжение, канализация, отопление).
  • Дата ввода строения в эксплуатацию (+время, затраченное на его строительство), характеристика конструкции здания.
  • Наличие парковочных мест.
  • Техническое содержание объекта, не только квартиры, но и дома в целом, выявление изъянов, рекомендации по ремонтным работам.
  • Расположение ближайшей станции метро (если оно имеется в городе).
  • Детальное описание инфраструктуры.
  • План проезда транспорта (схема двора).
  • Фотографии квартиры, самого здания и придомовой территории.


Также необходимым требованием для оценки квартиры при получении ипотеки в Сбербанке, является одновременное применение оценщиком сравнительного (рыночного), затратного и доходного подходов. После этого обязательно оценить состояние по балльности от 1 до 5 (лучшее – отличное, худшее – непригодное).

 

Оценка жилья для ипотеки


Оценка квартиры при ипотечном кредитовании в банке ВТБ24, немногим отличается от списка требований предъявляемых в Сбербанке. Помимо всех вышеперечисленных моментов, критерии оценивания дополнены данными пунктами:

 

  • Наличие обременений
  • Балансовая стоимость
  • Группа капитальности
  • Уровень защищенности подъезда
  • Лифты
  • Противопожарная безопасность
  • Сторона света выхода окон
  • Текущее использование объекта оценки


Особое внимание уделяется расчету ликвидационной стоимости, с учетом обстоятельства вынужденной реализации объекта и ограниченного срока экспозиции. Главные причины, способные влиять на ликвидность недвижимого имущества:

 

  • Состояние рынка (активность биржи недвижимости в регионе расположения объекта, соотношение спроса и предложения, динамика развития, наличие негативных факторов);
  • Местоположение (размещение относительно делового центра, локальное нахождение внутри города (района), близость к транспортным развязкам, соц. учреждениям и объектам инфраструктуры, обеспечение инженерными коммуникациями);
  • Физические характеристики квартиры (износ, наличие и тех.состояние инженерных коммуникаций, рельеф) и т.д.
  • Показатель ликвидности зависит от предполагаемого периода продажи имущества на свободном рынке по рыночной стоимости (высокий – 1-2 месяца, средний – 3-4, низкий от 7 до 18 месяцев).

Условия оценки в рамках популярных ипотечных программ


Условия по некоторым самым распространенным ипотечным программам, на примере Сбербанка, ВТБ24 и Россельхоз банка.

 

Наименование программы

Сбербанк

ВТБ24

Россельхоз банк

Военная ипотека

ПВ от 20%

% ставка от 10,9

СК до 20 лет

ПВ от 15%

% ставка от 10,9

СК до 14 лет

 

-

Для молодой семьи

ПВ от 20%

% ставка от 9,5

СК до 30 лет

без ПВ

% ставка от 11

СК до 50 лет

ПВ от 15%

% ставка от 10

СК до 30 лет

Новостройки

ПВ от 15%

% ставка от 8

СК до 30 лет

ПВ от 30%

% ставка от 10

СК до 20 лет

ПВ от 20%

% ставка от 12,5

СК до 30 лет

Обычные условия

ПВ от 20%

% ставка от 10

СК до 5 лет

ПВ от 30%

% ставка от 11,5

СК до 15 лет

ПВ от 35%

% ставка от 11,5

СК до 15 лет

 

Сокращения: ПВ – первоначальный взнос, СК – срок кредитования

 

Рассчитать сумму ипотечного кредита, узнать подходящую процентную ставку, а также требования к заемщику для получения ипотеки, вы можете в отделениях банков, либо на их официальных сайтах.


Процесс оформления ипотеки проходит в несколько этапов:

  1. Вынесения решения, о соответствии заемщика условиям программы (анализ документов в банк занимает 3-7 рабочих дней).
  2. Поиск недвижимости, после вынесения положительного решение банка (не более 3 месяцев с момента одобрения заемщика), в большинстве случаев заемщик приходит в банк уже с интересующим его вариантом квартиры.
  3. Утверждение выбора квартиры, после проведения независимой оценки квартиры (примерно 3-7 дней ).
  4. Оформление сделки (5 дней).

Популярное

Как оформить ипотеку молодому специалисту?
Как оформить ипотеку молодому специалисту?
Статус молодого специалиста зачастую предполагает отсутствие достойной зарплаты, что, значительно затрудняет получение кредита на приобретение жилья. Правда, некоторые категории бывших выпускников могут воспользоваться специальными ипотечными программами и оформить жилье в собственность на льготных условиях. Как это сделать и каким требованиям должен соответствовать молодой заемщик?
Ипотека на вторичное жилье
Ипотека на вторичное жилье
Самая подробная статья о том как взять ипотеку на вторичное жилье на максимально выгодных условиях. Ставки, кредитные предложения и процесс оформления
Как приобрести дом в ипотеку - обзор банковских предложений и условий оформления ссуды
Как приобрести дом в ипотеку - обзор банковских предложений и условий оформления ссуды
С каждым годом популярность ипотечного кредитования растет все больше. Привлекательные ставки и сравнимые с платой за съемное жилье ежемесячные выплаты позволяют оформить ипотеку большинству желающих стать собственником недвижимости. И если одни предпочитают обзавестись жильем в виде квартиры, то другие готовы брать ссуду только на покупку частного дома. Более подробно о том, как купить дом в ипотеку, читайте далее...
Нюансы оформления льготной ипотеки для молодых учителей
Нюансы оформления льготной ипотеки для молодых учителей
В рамках программы социальной поддержки отдельных категорий граждан, отдельное внимание уделяется нуждам педагогов. Сегодня молодые учителя вполне могут себе позволить взять ипотечный кредит на довольно привлекательных условиях. Какие требованиям должен соответствовать потенциальный заемщик и насколько сложен процесс оформления ипотеки?
Общие сведения о процедуре возврата 13 процентов при покупке квартиры в ипотеку
Общие сведения о процедуре возврата 13 процентов при покупке квартиры в ипотеку
Вопрос возврата налога в случае приобретения квартиры в ипотеку рано или поздно встает перед каждым заемщиком. Благодаря этой процедуре человек может рассчитывать на возврат части денег, выплаченных в течение всего срока погашения ипотеки. Каковы особенности и порядок процедуры возврата и какие ограничения накладывает законодательство на его получение?